Superbonus 110% e abusi edilizi: criticità

Il c.d. Superbonus 110% è stato introdotto dal legislatore, nel contesto pandemico, come strumento di forte impulso al settore dell’edilizia e quindi uno dei principali volani dell’economia; per renderlo più appetibile è stato affiancato alla possibilità di una cessione del credito, elemento nuovo nel panorama dei c.d. “bonus ristrutturazione”.
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Normativa di riferimento

La disciplina si rinviene nell’art. 119 (Incentivi per l’efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici) del d.l. 19 maggio 2020, n. 34 convertito con modificazioni dalla l. 17 luglio 2020, n. 77. Il testo dell’art. 119 è frutto di una serie di aggiunte ed interpolazioni del testo originario del 2020, da ultimo effettuate con il d.l. 31 maggio 2021, n. 77 convertito in legge con modificazioni dalla legge 29 luglio 2021, n. 108. Numerose le criticità dell’originaria formulazione alle quali il legislatore ha cercato di porre rimedio. Oltre a tutta una serie di problematiche di vario genere, che la prima versione conteneva, il principale problema per i privati interessati ad avvalersi del bonus e per i tecnici incaricati di seguire la pratica era, per questi ultimi, la difficoltà di asseverare la perfetta rispondenza dell’immobile alla normativa regolatrice della materia ed il timore, per i privati, che l’esistenza di un pregresso abuso, magari neppure noto, potesse rendere la ristrutturazione “abusiva” con il rischio di perdere interamente il contributo. Questo rischio scaturisce dall’art. 49 del d.P.R. n. 380/2001 che prevede la mancata concessione o la revoca di agevolazioni fiscali e/o contributi nel caso di interventi abusivi. Per approfondimenti, si consiglia il seguente volume: Come sanare gli abusi edilizi di Nicola D’Angelo . L’opera, edita da Maggioli Editore, si presenta come utile supporto per tutti quei Professionisti che sono chiamati a cimentarsi giornalmente con permessi di costruire, SCIA, sanatorie paesaggistiche, condoni edilizi e ambientali. >> Clicca QUI per maggiori informazioni

Criticità

Nel 2020, con il dichiarato obiettivo di rilanciare l’economia dopo il fermo dovuto alla pandemia da COVID-19, il legislatore ha cercato di dare una forte spinta all’attività edilizia – ed alle attività a questa collegate – prevedendo un rimborso, per tutta una serie di attività edilizie ed assimilabili, assolutamente non paragonabile a quelli pur previsti nella precedente legislazione. A fronte di percentuali di rimborso che in passato oscillavano tra aliquote del 36, del 41 del 55% ecc. è stato previsto un rimborso del 110%, addirittura superiore alle spese sostenute, peraltro aggiungendo la possibilità di cedere il credito fiscale derivante dalla spesa sostenuta così da renderlo ancora più appetibile. Viene poi ampliata la platea dei lavori ammessi al beneficio o, quantomeno, si allargano i criteri di ammissibilità. Si pensi all’installazione di pannelli fotovoltaici ed all’eliminazione delle barriere architettoniche. Entrambi i lavori erano già ammessi a rimborso nelle precedenti normative, ma ora i pannelli fotovoltaici sono installabili anche nelle abitazioni situate nelle cosiddette zone A, sostanzialmente nei centri storici; quanto all’eliminazione delle barriere architettoniche, mentre prima c’era il vincolo della presenza di un diversamente abile nel nucleo del soggetto che richiedeva il bonus, ora è sufficiente che vi sia un over65 per poter includere questo costo in quelli detraibili. Ma nonostante tutto questo, lo strumento ha mostrato da subito forti criticità legate allo stato di non conformità urbanistica-edilizia del costruito italiano. Prescindendo dai grandi abusi edilizi, variamente distribuiti sul territorio nazionale, molto frequenti sono i c.d. “abusi minori”, alcuni dei quali anche di rilevanza penale: si pensi alla trasformazione di balconi in verande, all’apposizione di tettoie non a norma, alla chiusura e/o apertura di finestre ed a tutta una serie di irregolarità urbanistiche non percepibili dall’esterno delle abitazioni, ma rilevabili con un controllo interno: dall’utilizzo a fini abitativi di piani interrati destinati ad autorimesse, alla destinazione abitativa di piani mansardati assentiti come volumi tecnici, a modifiche alla destinazione d’uso, agli interventi sulla distribuzione interna dei vani non sempre regolarizzata in sede catastale e di possibile rilievo penale – quantomeno a fini sismici – negli immobili con muratura portante. Tutto questo in un contesto in cui la normativa edilizia – nel confronto tra disciplina nazionale, regionale e comunale – soffre di un elevato grado di incertezza interpretativa al punto che due comuni confinanti possono avere un’interpretazione ufficiale della stessa questione l’una diversa dall’altra. Veramente difficile – e sicuramente molto impegnativo – poter asseverare che l’immobile sul quale si interviene è perfettamente in regola sotto tutti i punti di vista della disciplina urbanistico/edilizia.

Pregressa irregolarità urbanistico/edilizia

La pregressa irregolarità urbanistico/edilizia assume rilievo in quanto, in più occasioni, la Corte di Cassazione – chiamata ad affrontare situazioni in cui erano stati effettuati lavori edilizi, pur non necessitanti di permesso, su immobili abusivi che non erano stati oggetto di sanatorie – ha stabilito, quale regola di giudizio, che qualsiasi attività posta in essere su di un immobile (abusivo) riprende e rinnova l’illegittimità dell’opera alla quale accede. Le ragioni sono evidenti:

• l’opera abusiva non sanata rimane tale anche a distanza di tempo;
• nonostante il decorso del tempo l’immobile abusivo mantiene tale caratteristica e gli organi di vigilanza sono tenuti ad intervenire per reprimere l’abuso. Non è possibile rilasciare un permesso di costruire o assentire implicitamente dei lavori che interessano un immobile abusivo non sanato.

Perseguibilità penale e illecito amministrativo

Il decorso del tempo, in questi casi, impedisce la perseguibilità penale della condotta illecita per intervenuta prescrizione del relativo reato, ma non fa venir meno l’illecito amministrativo. Ne consegue che non può essere legittimamente autorizzato né eseguito alcun intervento su di un immobile abusivo non sanato e che, qualora questo avvenga, l’abuso assume rilevanza penale; questo in quanto la nuova attività viene a costituire una sorta di prosecuzione dell’attività illecita principale dalla quale trova la sua qualificazione. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume: Come sanare gli abusi edilizi di Nicola D’Angelo, edito da Maggioli Editore. L’opera si presenta come utile supporto per tutti quei Professionisti che sono chiamati a cimentarsi giornalmente con permessi di costruire, SCIA, sanatorie paesaggistiche, condoni edilizi e ambientali.