Supercondominio: il calcolo delle maggioranze

Approfondimento sul supercondominio, inteso come una pluralità di edifici o di condominii che condividano taluna delle parti comuni ai sensi del precedente art. 1117, vale a dire tutte quelle legate dal vincolo di destinazione al servizio delle unità immobiliari in proprietà esclusiva.

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1. Premessa

A partire dal 18 giugno 2013 la riforma ha introdotto un ulteriore articolo (art 1117 bis c.c.) che estende espressamente l’applicazione del regime del condominio – in quanto compatibile – alle ipotesi nelle quali una pluralità di edifici o di condominii condividano taluna delle parti comuni ai sensi del precedente art. 1117, vale a dire tutte quelle legate dal vincolo di destinazione al servizio delle unità immobiliari in proprietà esclusiva. L’articolo 1117 bis c.c. riguarda il cosiddetto supercondominio che viene in essere “ipso iure et facto“, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomini autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto.
I beni ed i servizi che sono comuni non soltanto ad un singolo edificio, ma all’intero complesso immobiliare composto da più condomini, devono essere gestiti attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l’assemblea di tutti i proprietari, l’assemblea dei rappresentanti ex art. 67 disp. att. c.c., comma 3, (per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell’amministratore) e dall’amministratore del supercondominio.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni:

2. L’assemblea del supercondominio in generale

In linea generale le disposizioni previste dall’art. 1136 c.c., in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze, si applicano, con riguardo agli elementi reale e personale, al supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le unità abitative comprese nel complesso e da tutti i proprietari (Cass. civ., sez. II, 26/08/2013, n.19558). Naturalmente, anche in ambito supercondominiale, ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.
Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (art 67 disp. att. c.c.). Bisogna però sempre tenere presente che l’art. 67 disp. att. c.c. ha regolamentato, in senso fortemente innovativo, il funzionamento dell’assemblea del supercondominio, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta; in tali casi ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c., quinto comma, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.
Il legislatore della Riforma ha utilizzato, quindi, l’istituto della delega a maggioranza qualificata, non solo introducendoderoghe, in particolari situazioni, alle norme riguardanti gli organi collegiali, ma anche stabilendo che la partecipazione avvenga attraverso delega a maggioranza qualificata da conferire esclusivamente a rappresentanti eletti dalle assemblee dei singoli caseggiati.

3. Il calcolo delle maggioranze

Alle assemblee del supercondominio partecipano tutti i condomini, o i loro rappresentanti nelle materie di cui all’art. 67 disp. att. c.c., comma 3, e le maggioranze per la costituzione del collegio e per la validità delle deliberazioni, le quali sono immediatamente obbligatorie per gli stessi condomini, si calcolano in relazione al numero degli aventi diritto ed al valore dell’intero complesso di unità immobiliari, avendo riguardo sotto il profilo dell’elemento personale al numero dei contitolari (da convocare personalmente o tramite il rappresentante designato) e sotto il profilo reale al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare (ove si tratti di assemblea dei proprietari) o al valore proporzionale di ciascun condominio, ove si tratti di assemblea dei rappresentanti, nella vigenza dell’art. 67 disp. att. c.c., comma 3 (Cass. civ., sez. II, 25/01/2024, n. 2406).

4. Le tabelle supercondominiali

Nel supercondominio ciascun condomino dispone di due quote distinte di comproprietà, la prima relativa alle parti comuni all’edificio in cui si trova la sua proprietà esclusiva, la seconda invece a tutto il condominio complesso o super condominio che dir si voglia.
In particolare laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali. La prima riguarda i millesimi supercondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso (per esempio, 400 millesimi all’edificio A, 320 all’edificio B e 280 all’edificio C).
Tale “tabella millesimale del supercondominio” va approvata dall’assemblea dei condomini con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., ove abbia funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, se si intenda derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare la “diversa convenzione”, di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., occorre il consenso contrattuale unanime dei condomini. 
La seconda tabella è quella normale interna ad ogni edificio.
Una volta stabilito che all’edificio A tocca il 40% della spesa, questo 40% sarà suddiviso tra i suoi condomini in proporzione alla tabella millesimale interna a quel particolare edificio condominiale (Cass. civ., sez. II, 14/11/2012, n. 19939).