Supercondominio: il singolo condomino non può modificare una strada comune

Nel supercondominio il singolo condomino non può modificare una strada comune creando una vera e propria pista pedonale totalmente interdetta al traffico veicolare

Riferimenti normativi: art. 1102 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 2305 del 31/01/2008

Volume consigliato per approfondire: Manuale del condominio

1. La vicenda

I proprietari di un’unità immobiliare di un caseggiato (facente parte di un complesso edilizio con diversi palazzi), accedevano alla loro abitazione mediante una strada privata, direttamente collegata alla via pubblica. La strada privata in questione era sempre stata aperta al traffico pedonale e carrabile, in tutta la sua lunghezza e larghezza. Nel 2015 una società collocava una serie di “panettoni” in cemento, collegati tra loro mediane catenelle in metallo, creando una vera e propria pista pedonale totalmente interdetta al traffico veicolare, e suddividendo longitudinalmente in due corsie la detta strada. Alla luce di quanto sopra, i titolari dell’abitazione citavano in giudizio davanti al Tribunale la predetta società per sentire dichiarare l’illegittimità dell’apposizione di “panettoni” in cemento con catenella, nonché per sentir condannare la convenuta alla rimozione di detti manufatti. In via subordinata, gli attori esponevano, altresì, di essere titolari di una servitù di passaggio pedonale e carrabile sulla strada privata, lamentando la diminuzione dell’esercizio della servitù di passaggio carrabile e pedonale di cui godevano, nonché l’aumento dell’incomodità del suo esercizio.
Si costituiva nel giudizio la società convenuta che eccepiva l’incompetenza del giudice adito e contestava nel merito la domanda degli attori. Il Tribunale dichiarava l’illegittimità delle opere realizzate e condannava la convenuta alla rimozione dei panettoni, nonché alla rifusione delle spese di lite. Il giudice di primo grado riteneva che il complesso edilizio fosse un supercondominio con strada privata comune ai diversi condomini, con conseguente applicabilità delle norme in materia condominiale. Il Tribunale sosteneva che attraverso l’apposizione dei “panettoni” con catenella la società convenuta aveva alterato la destinazione d’uso del bene comune, modificando la strada in modo tale da impedire ai condomini frontisti l’utilizzo della stessa come in precedenza praticato. La società soccombente si rivolgeva alla Corte di Appello lamentando, tra l’altro, il difetto di competenza del Tribunale. Inoltre sosteneva che l’unità immobiliare degli appellati aveva un diritto di accesso solo pedonale dalla strada privata, mentre l’accesso carraio veniva effettuato in maniera abusiva, con la conseguenza che gli appellati non avevano alcun interesse concreto all’accoglimento della domanda; la convenuta sosteneva pure che la delimitazione di una pista pedonale avrebbe consentito un miglior godimento della strada ai diversi condomini e, in particolare, avrebbe garantito maggior sicurezza ai pedoni. In ogni caso negava che l’apposizione dei dissuasori avesse alterato la destinazione d’uso del bene.

Potrebbero interessarti anche:

• Compenso dell’amministratore di condominio: aspetti critici
• Invalida la limitazione della proprietà del lastrico solare del condominio

2. La questione sul supercondominio

Nell’ambito di un supercondominio l’apposizione di “panettoni” e catenelle può alterare la destinazione d’uso della strada comune?

3. La soluzione

La Corte di Appello ha dato torto alla società. Secondo i giudici di secondo grado la collocazione dei dissuasori nella strada comune ha determinato, come condivisibilmente affermato dal primo giudice, una immutazione definitiva e stabile della precedente naturale destinazione della strada in violazione dell’art. 1102 c.c., impedendo ai comunisti frontisti la loro libera utilizzabilità nelle diverse modalità usufruibili. Detta limitazione, quindi, ad avviso della Corte, non può in alcun modo ricondursi alle facoltà spettanti al condomino ex art. 1102 c.c., posto che è suscettibile di impedire l’uso della strada ai restanti condomini. Del resto, come ha evidenziato la stessa Corte, prima dell’apposizione dei “panettoni”, la strada era liberamente percorribile nei due sensi, salvo il caso che si verificava soprattutto in estate, in cui venivano parcheggiate vetture su un lato della strada, allorché era necessario ricorrere a difficoltose manovre per consentire il transito sulla via. Il parcheggio, però, era episodico, saltuario, temporalmente non determinabile a priori, non inibendo in via definitiva il transito carrabile.

4. Le riflessioni conclusive

La situazione di c.d. supercondominio si costituisce in virtù del fatto obiettivo che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune taluni beni od impianti legati – attraverso la relazione di accessorio a principale – con gli edifici medesimi e perciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati; non è quindi, necessaria, per la nascita del supercondominio, alcuna manifestazione di volontà, da parte dell’originario costruttore o di tutti i proprietari o dell’assemblea (Cass. civ., sez. II, 07/04/2023, n. 9551).
Di conseguenza anche una sola strada comune a più palazzi può far nascere un supercondominio. In tal caso trova piena applicazione l’articolo 1102 c.c. secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Tenendo conto di quanto sopra la sentenza in commento ha notato che l’apposizione dei panettoni da parte della società convenuta ha sottratto stabilmente e definitivamente una porzione del sedime della strada “supercondominiale” alla naturale e originaria destinazione d’uso carrabile in precedenza esercitabile per tutta la lunghezza ed ampiezza da parte dei restanti condomini; in ogni caso i giudici genovesi hanno pure precisato che la controversia di cui sopra non è annoverabile nella cause di cui all’art. 7 c.p.c., ma in quelle di competenza del Tribunale ex art. 1102 c.c.

Volume consigliato