Terrazza di proprietà di un condomino che funge da tettoia per gli altri: ripartizione spese?

La spesa per la terrazza di grosse dimensioni del singolo condomino che funge solo da tettoia degli immobili sottostanti non può essere ripartita con il criterio di ripartizione di cui 1126 c.c.

La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

1. La vicenda

Un condomino citava in giudizio altri condomini chiedendo al Tribunale di accertare e dichiarare, tra l’altro, come le spese di manutenzione e conservazione della terrazza aggettante (pertinenziale al suo appartamento posto al terzo piano), fossero di pertinenza di tutti i condomini, in quanto bene di proprietà comune ex art. 1117 c.c.; l’attore proponeva una ripartizione degli oneri relativi alla sua terrazza presente al terzo piano secondo il criterio previsto dall’articolo 1126 c.c., cioè 1/3 a carico dei condomini ed i 2\3 a carico di parte attrice. Il giudice di primo grado disattendeva la domanda proposta dall’attore. Secondo il giudice di primo grado, dalla documentazione fotografica versata in atti, emergeva inequivocabilmente che la suddetta terrazza non era né un lastrico solare né una terrazza a livello, non fungendo da copertura di alcun immobile sottostante e non assolvendo ad alcuna funzione strutturale, implicante la riconducibilità alle parti comuni individuate dall’art 1117 c.c. Secondo lo stesso giudice non era possibile applicare alcuno dei criteri di ripartizione di cui agli art. 1123 c.c. e ss. (criteri utilizzabili solo ed esclusivamente in relazione alla ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell’edificio condominiale), né il criterio previsto dall’articolo 1126 c.c. In altri termini, condividendo la tesi dei convenuti, il Tribunale riteneva che la terrazza aggettante in questione altro non fosse che il prolungamento dell’unità immobiliare di parte attrice di cui costituiva una pertinenza. Di conseguenza, avviso del giudice di primo grado, gli oneri relativi a detto manufatto dovevano essere sostenuti in via esclusiva dall’attrice, escludendo dal concorso agli stessi gli altri condomini. Il soccombente impugnava la sentenza, chiedendo che, in riforma della stessa, venisse riconosciuto che le spese di conservazione e di manutenzione del terrazzo venissero ripartite ex art. 1126 o, in subordine, ex art. 1125 c.c.
A sostegno delle sue ragioni il condomino evidenziava che il suo terrazzo costituiva copertura di locali e pertinenze non di sua proprietà e, per questo, anche i proprietari di questi avrebbero dovuto contribuire alle spese di conservazione e manutenzione dello stesso. Inoltre, notava che il terrazzo in questione costituiva copertura delle scale “condominiali” (sotto il quale, originariamente, si sviluppavano in tutta la loro estensione), consentendo un accesso protetto da intemperie ed agenti atmosferici a tutte le unità del condominio. In ogni caso l’appellante riteneva la terrazza in esame non costituisse un prolungamento della sua unità immobiliare, dal momento che non c’erano accessi diretti dalla sua proprietà attrice. In realtà, per lo stesso soccombente, non si trattava di un balcone aggettante, bensì di una pertinenza autonoma dell’appartamento. Alla luce di quanto sopra pretendeva che le spese per la relativa conservazione, nel rispetto della ratio che ispira gli artt. 1123 e ss. c.c. e, in particolare gli artt. 1125 e 1126 c.c., venissero ripartite tra tutti i proprietari che da essa traevano giovamento.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni:

2. Ripartizione spese per terrazza di proprietà di singolo condomino che funge da tettoia per gli altri: la soluzione

La Corte di Appello ha confermato la decisione del Tribunale.
I giudici di secondo grado hanno notato che la terrazza oggetto di causa, fuoriuscendo dalla proiezione verticale del perimetro del caseggiato, non è necessaria all’esistenza del fabbricato; infatti il CTU ha specificato che essa “non concorre alla stabilità strutturale del fabbricato” e che “l’eventuale demolizione del soffitto non pregiudicherebbe la funzione del sottostante balcone e sottoportico che semplicemente muterebbero da coperto a scoperto”. Alla luce di quanto sopra la stessa Corte ha notato come non ricorrano i requisiti indicati dalla giurisprudenza come necessari per l’applicazione dell’art. 1126 c.c.; del resto, ad avviso della Corte, la copertura costituita dal terrazzo di proprietà appellante è risultata disgiunta dalla funzione di sostegno, con conseguente impossibilità di applicare il criterio di ripartizione previsto dall’articolo 1125 c.c. Per i giudici di secondo grado invece la copertura assicurata dalla terrazza in esame non è diversa da quella che un qualunque terrazzo aggettante svolge sulle strutture sottostanti.

3. Le riflessioni conclusive

La Corte di Appello ha confermato la decisione del Tribunale.
I giudici di secondo grado hanno notato che la terrazza oggetto di causa, fuoriuscendo dalla proiezione verticale del perimetro del caseggiato, non è necessaria all’esistenza del fabbricato; infatti il CTU ha specificato che essa “non concorre alla stabilità strutturale del fabbricato” e che “l’eventuale demolizione del soffitto non pregiudicherebbe la funzione del sottostante balcone e sottoportico che semplicemente muterebbero da coperto a scoperto”. Alla luce di quanto sopra la stessa Corte ha notato come non ricorrano i requisiti indicati dalla giurisprudenza come necessari per l’applicazione dell’art. 1126 c.c.; del resto, ad avviso della Corte, la copertura costituita dal terrazzo di proprietà appellante è risultata disgiunta dalla funzione di sostegno, con conseguente impossibilità di applicare il criterio di ripartizione previsto dall’articolo 1125 c.c. Per i giudici di secondo grado invece la copertura assicurata dalla terrazza in esame non è diversa da quella che un qualunque terrazzo aggettante svolge sulle strutture sottostanti.