Trasferimento beni immobili in separazione senza notaio

Si possono trasferire beni immobili in sede di separazione o divorzio, senza l’intervento notarile?
Riferimenti normativi: artt. 1322, 1362, 1376, 2657, 2699 c.c. – L. n. 27/02/1985, n. 52.
Sentenza del 29/07/2021
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1. La vicenda

L’interessante pronunciamento dei Giudici di Legittimità prende le mosse dal caso di un una coppia di coniugi che, nelle condizioni di divorzio congiunto, oltre ad accordarsi sull’assegno divorzile e su quello di mantenimento spettante ai figli maggiorenni non economicamente autosufficienti, prevedevano il trasferimento, da parte del padre a favore dei figli, del 50% della nuda proprietà di un appartamento acquistato dalla coppia durante il matrimonio e destinato a casa coniugale, nonché, a favore della moglie, del diritto di usufrutto gravante sulla medesima quota trasferita ai figli.
Oltre alla dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato dei fatti dell’immobile e alle risultanze dei registri immobiliari, i coniugi presentavano una perizia tecnica giurata con allegata tutta la documentazione relativa alle prescrizioni di legge in materia di trasferimenti immobiliari.
La domanda dei coniugi, inizialmente, non ha trovato il favore dei giudizi di primo e secondo grado, i quali ritenevano che i suddetti trasferimenti fossero “impegni preliminari di vendita e di acquisto”, aventi efficacia esclusivamente obbligatoria.
Successivamente, i suddetti coniugi intraprendevano il giudizio di Cassazione denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1322, 1362 e 1376 c.c., nonché del d.l. n. 78/2019, art. 19, convertito nella L. 30/07/2010 n. 122, in relazione all’art. 360, co. 1, n. 3, c.p.c.

2. La questione

Le Sezioni Unite della Cassazione hanno fatto chiarezza su una questione di particolare importanza, in particolare all’interpretazione delle norme involgenti profili relativi all’autonomia delle parti in sede di determinazione degli accordi della “crisi coniugale”, aventi ad oggetto trasferimenti immobiliari.

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3. La soluzione

La Suprema Corte ha affermato la possibilità di raggiungere accordi in sede di separazione o di divorzio che realizzano, in via diretta e immediata, il trasferimento della proprietà, ribaltando l’orientamento in precedenza maggiormente diffuso, soprattutto tra i giudici di merito, secondo il quale tali accordi si limitavano invece all’assunzione di un mero obbligo a trasferire.
La soluzione di consentire i trasferimenti immobiliari con efficacia reale nei procedimenti di separazione consensuale e in quelli di divorzio permette, da un lato, un notevole alleggerimento del contenzioso, dall’altro, sia un notevole risparmio di denaro (non essendo più necessario l’intervento di un Notaio), sia la possibilità di sottoscrivere un accordo comprendente la definizione anche delle diverse questioni di carattere patrimoniale causate dalla crisi coniugale.
Nel caso in cui fosse prevalso l’orientamento inteso a ritenere gli accordi tra le parti contenenti trasferimenti immobiliari meri impegni preliminari di vendita e di acquisto e non trasferimenti immobiliari definitivi, la definizione della composizione di controversie del genere come quella che ha dato luogo alla pronuncia presa in esame, avrebbe richiesto impiego di risorse e tempi maggiori.
Infatti, per perfezionare l’effetto traslativo vi è la necessità di stipulare un contratto definitivo di vendita.
Inoltre, gli accordi intesi nel senso appena illustrato, si espongono al rischio dell’inadempimento dell’impegno a trasferire da parte della parte promittente: circostanza che, qualora si fosse verificata, avrebbe potuto sfociare nella richiesta dell’altra parte (parte promissaria) dell’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, così come previsto dall’articolo 2932 c.c.[1]: contenzioso dal quale sarebbe derivata oltre che un aumento delle spese di “separazione”, un prolungamento del contenzioso, con una quanto mai presumibile ulteriore compromissione dei già precari equilibri tra i due coniugi.
Va evidenziato che i trasferimenti immobiliari con efficacia reale nei procedimenti di separazione consensuale e in quelli di divorzio sono possibili purché vengano rispettate determinate formalità.
In primis,
è necessaria la trasfusione degli accordi relativi ai trasferimenti immobiliari all’interno del verbale di udienza redatto ad opera del Cancelliere: il verbale deve rivestire la forma dell’atto pubblico ai sensi dell’art. 2699 c.c.[2], per essere trascrivibile ex art. 2657 c.c.[3] nei registri immobiliari.
Infatti, dal testo della sentenza delle Sezioni Unite, emerge chiaramente un rinnovato ruolo del Cancelliere.
Nessun dubbio che al Cancelliere, in qualità di Pubblico Ufficiale (alla stregua del Giudice e del Notaio), competa la stesura del verbale e lo svolgimento delle formalità riguardanti l’udienza: essi costituiscono l’esercizio della sua funzione, dalla quale consegue che gli atti da lui formati sono atti pubblici.
In secundis,
è necessario che, nel verbale d’udienza, vengano indicati tutta una serie di elementi essenziali, come previsto dal decreto-legge n. 78 del 2010 convertito con la legge 122 del 2010 che ha aggiunto il comma 1°-bis all’articolo 29 della legge 27.2.1985, n. 52 , relativo alla previsione della conformità catastale[4], ed in particolare:
1)     l’oggetto del trasferimento;
2)     le menzioni relative alla normativa urbanistica di cui alla l. 28.2.1985, n. 47 e successivo d.p.r. 6.6.2001, n. 380;
3)     quelle di cui al d.l. 19.8.2005, n. 192 in materia di prestazione energetica;
4)     quelle di cui al d.m. 22.1.2008, n. 37 in materia di conformità degli impianti;
5)     la normativa sulla conformità catastale.
Le relative dichiarazioni possono essere prodotte a latere del verbale dalle parti e, ai fini della validità dei trasferimenti, il Cancelliere dovrà attestare che le parti abbiano prodotto le menzioni di cui alla normativa prevista dalla suddetta o sostituite da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione di atti e documenti di aggiornamento catastale[5].

4. Conclusione

La sentenza della Cassazione è indubbiamente rivoluzionaria, non solo per gli operatori del diritto e per i professionisti, ma anche per i componenti del nucleo familiare, attori principali delle controversie in oggetto.
Infatti, la decisione presa dalle Sezioni Unite offre ai coniugi la possibilità di operare trasferimenti immobiliari con efficacia reale già in sede di separazione consensuale e divorzio congiunto, senza la necessità di rivolgersi ad un notaio (e pagarlo).
La possibilità, dunque, per i coniugi di addivenire a forme di definizione consensuale dei loro rapporti, non solo in relazione alla regolamentazione degli aspetti meramente economici, ma anche mediante il ricorso a forme di attribuzione patrimoniale, rientra nell’autonomia privata, che non deve essere limitata, non essendo in contrasto con norme imperative e con diritti indisponibili, il tutto prescindendo da un intervento notarile.

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