Umidità nel locale del condominio: non sempre è responsabile il condominio

Qualora l’umidità delle parti comuni sia causa di danni ad un singolo condomino o ad un ristretto gruppo di condomini, il condominio è responsabile in via autonoma nei loro confronti ai sensi dell’art.2051 c.c.

La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

1. Vizi costruttivi e responsabilità del condominio

L’umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l’abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell’edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c.
Tuttavia il condominio, pur successore a titolo particolare del costruttore-venditore, non subentra nella sua personale responsabilità, legata alla sua specifica attività e fondata sull’art.1669 c.c. È evidente che al condomino danneggiato convenga, sempre e comunque, agire sia nei confronti del costruttore, sia nei confronti del condominio (essendo la responsabilità di quest’ultimo autonoma, e quindi concorrente con quella dell’appaltatore), al fine di individuare comunque un soggetto solvibile.
In una decisione di merito però è stata rigettata la domanda dei condomini volta ad ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali in quanto gli stessi hanno continuato ad abitare l’appartamento, senza dover affrontare spese per un nuovo alloggio o di trasloco, né hanno dato alcuna prova di aver patito un danno non patrimoniale alla salute. Il condominio però è stato condannato ad eseguire le opere per eliminare i vizi, a ripristinare l’appartamento, nonché a pagare le spese legale del giudizio di primo e secondo grado e la CTU (App. Brescia 18 aprile 2019 n. 674). Nel corso del giudizio di secondo grado si è accertato che i vizi costruttivi riscontrati non riguardavano affatto l’immobile dei condomini, bensì le parti comuni ed in particolare la soletta di copertura del corsello che conduce ai box auto e il cappotto termico delle mura perimetrali dell’edificio. Infatti la camera matrimoniale era stata realizzata sul corsello condominiale non adeguatamente isolato così come il muro perimetrale del palazzo che richiedeva opere per il rafforzamento dell’isolamento termico.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni:

2. Superbonus e ventilazione meccanica controllata

Come ha precisato l’Enea gli impianti di ventilazione meccanica controllata a doppio flusso e con recuperatore di calore garantiscono un considerevole risparmio energetico: consentono il ricambio d’aria all’interno dell’appartamento senza la necessità di aprire le finestre, controllano la qualità dell’aria immessa (essendo questa filtrata) e, grazie al recuperatore di calore, permettono di recuperare gran parte dell’energia termica che verrebbe dispersa con la ventilazione naturale. La regolazione dell’umidità interna previene la formazione di muffe e condense.

3. Tecniche costruttive in uso al tempo della costruzione e responsabilità del condomino: un caso recente

Una condomina citava in giudizio il condominio, lamentando all’interno di un locale posto al piano terra, danni derivanti da infiltrazioni di umidità provenienti dal suolo e/o sottosuolo condominiale e/o dalle piastrelle posizionate a destra del portone condominiale. L’attrice attribuiva in tutto o in parte il riferito fenomeno alla presenza di una cisterna in disuso, originariamente utilizzata per il combustibile necessario all’impianto di riscaldamento, interrata al di fuori del perimetro dell’edificio.
Di conseguenza chiedeva l’accertamento della responsabilità del convenuto condominio rispetto ai danni lamentati, e conseguentemente la rimozione delle cause delle infiltrazioni e il rispristino del locale in questione.
Nel corso del procedimento veniva disposta CTU che accertava la presenza di umidità di risalita in tutto lo stabile e documentava che la costruzione era stata a suo tempo eseguita in conformità alla tecnica usualmente adottata allora, con conseguente insorgenza nel tempo delle problematiche lamentate, tipiche di tali costruzioni.
Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha dato ragione al condominio.
Come ha notato lo stesso giudice è emerso che nella proprietà dell’attrice le lamentate infiltrazioni sono state causate da umidità di risalita e che queste sono dovute alla tecnica costruttiva adottata quando venne edificato lo stabile, rispondente allo stato dell’arte del tempo e compatibile con l’originaria destinazione esclusiva a magazzino, ma non idonea a prevenire la problematica con il trascorrere degli anni. Il Tribunale ha sottolineato quindi che il condominio è obbligato – come custode dei beni e dei servizi comuni – ad adottare tutte le misure necessarie perché le cose comuni non rechino danni ad alcuno ed a risponderne per quelli procurati alle singole proprietà, anche se imputabili a difetti costruttivi dello stabile. Tuttavia, tale principio non è applicabile alla vicenda poiché i danni, causati dall’umidità di risalita, dipendevano in via principale da tecniche costruttive in uso all’epoca dell’edificazione ed erano stati aggravati dalla condotta negligente della proprietaria per mancata areazione del locale e per carenza della minima manutenzione (Trib. Savona 9 novembre 2023, n. 812).