Usucapire posti auto di proprietà esclusiva in condominio

È possibile usucapire posti auto di proprietà esclusiva in ambito condominiale?
riferimenti normativi: art. 1158 c.c.;
precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, Sez. VII, Sentenza del 17/01/2017

1. La vicenda

Alcuni condomini, proprietari di posti auto nella strada privata di un complesso edilizio, agivano in rivendica contro un altro condomino che aveva occupato senza titolo parte della stessa area adibendola a parcheggio del proprio veicolo. Gli attori facevano presente che, in conseguenza di detta illegittima occupazione, avevano subito un’ingiustificata compressione dei rispettivi diritti di proprietà; in particolare lamentavano che in uno spazio in cui dovevano esserci 19 posti auto ve ne erano in realtà 20, per la presenza di quello abusivo realizzato dal convenuto; di conseguenza – come sottolineavano gli attori – le dimensioni effettive dei loro posti auto era inferiore a quella catastale; tutti i tentativi di risolvere la vicenda stragiudizialmente erano risultati vani, compreso il tentativo di mediazione. Il convenuto, costituitosi in giudizio, sosteneva di aver utilizzato uti dominus quello spazio fin dalla sua realizzazione senza alcuna contestazione da parte dei proprietari per cui ne aveva acquistato la proprietà per usucapione; di conseguenza opponeva domanda riconvenzionale al fine di sentire accertato il suo acquisto per usucapione della proprietà del suddetto spazio adibito a parcheggio.

2. La questione

È possibile usucapire un posto auto in assenza di opere idonee ad impedire l’uso dell’area adibita a parcheggi da parte degli effettivi proprietari?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione agli attori. Lo stesso giudice ha notato che il convenuto non ha contestato il diritto di proprietà degli attori, i quali hanno invece dato prova dei legittimi titoli di proprietà di tutte le particelle inerenti l’area con i posti auto, nell’intero ventennio antecedente l’avvio del giudizio. Del resto – come è stato sottolineato dal Tribunale – il convenuto ha utilizzato una porzione dei posti auto non delimitata da sbarramenti e in assenza di opere idonee ad impedirne l’uso da parte degli effettivi proprietari o semplicemente di cartellonistica di divieto di sosta e, dunque, in un modo non inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, situazione che è di per sé incompatibile con l’esclusività del possesso quale requisito necessario per l’usucapione. Secondo il giudice romano l’aver parcheggiato la propria autovettura in assenza di una qualsiasi di dette opere è un comportamento che non implica necessariamente che ciò sia stato fatto con l’animus necessario per usucapire attraverso un’attività apertamente contrastante ed incompatibile con il possesso altrui. Del resto, dalle deposizioni dei testi, non è neppure emerso in maniera univoca su quale posto il convenuto avesse posteggiato la sua auto per almeno vent’anni o quale auto (modello o quantomeno colore) avesse parcheggiato nel corso degli anni sulla striscia di terreno che sostiene di aver usucapito.

4. Le riflessioni conclusive

Come è noto, in ambito condominiale, i principi generali in materia di usucapione devono tenere conto che l’articolo 1102 c.c. consente l’uso ed il compossesso delle parti comuni purché non se ne alteri la destinazione e non si impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Di conseguenza, affinché il compartecipe inizi il possesso utile ai fini dell’usucapione, è necessario che il suo legittimo uso della cosa comune si estenda con il compimento di atti idonei a mutare il titolo del possesso; non si può pretendere perciò l’usucapione del posto auto in condominio se lo spazio viene utilizzato, a turno, un po’ da tutti i condomini, in modo indiscriminato, anche se ciò è avvenuto senza alcun ordine preciso ed in prevalenza proprio da parte di colui che rivendica l’usucapione.
Non è possibile sostenere di aver usucapito un parcheggio, nell’ipotesi in cui ci si limiti all’uso di una striscia di terreno come posto auto e spazio di manovra, non essendo tale condotta di per sé espressione di un’attività materiale incompatibile con l’altrui diritto di proprietà e non avendo la relativa esteriorizzazione la valenza inequivoca di una signoria di fatto sul bene.
D’altra parte, l’utilizzo di un’area a scopo di parcheggio può risultare transitoriamente consentito per mera tolleranza dal proprietario fondiario.
Pertanto, onde provare il possesso pacifico e ininterrotto ai fini dell’usucapione, è necessario dimostrare di averlo utilizzato proprio come suo proprietario, per esempio, delimitando il posto auto con sbarramenti, catene, cancelli o altre opere di perimetrazione o recinzione idonee a impedirne l’uso al proprietario del fondo (Cass. civ., sez. II, 13/01/2017, n. 769).
In altri termini, il condomino che deduce di aver usucapito la cosa comune, dovrà provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione ossia di aver escluso il compossesso degli altri condomini (c.d. “interversione di fatto”).

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