Indice
riferimenti normativi: art. 1135 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 17/08/2017 n. 20135
1. La vicenda
Un condominio, con apposita delibera decideva di istituire un fondo cassa per far fronte ad eventuali spese future (rappresentato dal 20% delle quote condominiali mensili), proporzionato alle tabelle millesimali approvate e da utilizzare “esclusivamente a seguito di apposita decisione assembleare”; una condomina però si rivolgeva al Tribunale lamentando che tale delibera era viziata da nullità per avere un oggetto giuridicamente impossibile, non determinato o determinabili, nella parte in cui prevedeva la costituzione di un fondo cassa senza alcuna destinazione; in ogni caso secondo la stessa condomina, la delibera impugnata, risultava, altresì, illegittima e nulla per violazione dell’art. 1135, n. 2) cc, ai sensi del quale è vietata ogni anticipazione ultra annuale di contribuzione. Alla luce di quanto sopra chiedeva al Tribunale che fosse accertata e dichiarata la nullità, l’illegittimità e l’inefficacia della detta delibera assembleare di cui pretendeva pure la sospensione. Il condominio si costituiva in giudizio ed eccepiva, tra l’altro, la nullità del ricorso per violazione dei termini di comparizione.
2. La questione
È nulla la delibera assembleare che istituisce un fondo cassa per far fronte ad eventuali spese condominiali future da utilizzare previa decisione dei condomini?
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- È pienamente legittima la delibera assembleare di approvazione del rendiconto che compensa l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini con l’impiego degli attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla locazione a terzi del lastrico solare
- Non è valida la delibera assembleare che approva il bilancio consuntivo del condominio laddove alla convocazione dell’assemblea non risulti allegata la copia del registro di contabilità
- Non è possibile, con delibera assembleare, imporre una sanzione al condomino per infrazioni al regolamento per cui non è prevista una misura sanzionatoria, né è lecito imporre sanzioni oltre il limite massimo di legge
3. La soluzione
Il Tribunale ha dato torto alla condomina.
In via preliminare il Tribunale ha precisato come, in base alla documentazione in atti, tra la data di notificazione dell’atto introduttivo del giudizio (e del decreto di fissazione d’udienza) e la data stabilita per l’udienza di comparizione, sia intercorso un termine non superiore a novanta giorni liberi, nel pieno rispetto di quanto stabilito dall’art. 163 bis c.p.c. Pertanto, è stata respinta l’eccezione di nullità del ricorso per violazione dei termini di comparizione.
Lo stesso giudice ha messo in rilievo come, in generale, non esista in materia alcuna norma che vieti la costituzione di un fondo cassa condominiale; di conseguenza – ad avviso del Tribunale – la facoltà di istituire un fondo cassa per far fronte alle spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni rientra tra i poteri discrezionali dell’assemblea e la relativa decisione è pienamente legittima, laddove non vi sia un espresso divieto imposto dalla legge o dal regolamento di condominio. Del resto il Tribunale ha evidenziato che, anche alla luce della documentazione in atti, non è stato riscontrato alcun superamento delle attribuzioni che la legge riconosce in capo all’assemblea dei condomini; inoltre è stato escluso un pregiudizio dell’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio e dei diritti soggettivi degli stessi.
4. Le riflessioni conclusive
In linea generale l’assemblea, quale organo destinato ad esprimere la volontà dei condomini, ha la facoltà di adottare qualsiasi provvedimento, purché diretto a perseguire finalità che non abbiano natura extracondominiale. In quest’ottica è stato precisato che appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica nè l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, nè il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma – perchè compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio – l’istituzione di un fondo – cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni (Cass. civ., Sez. II, 28/08/1997, n. 8167). Lungo questa linea di pensiero è stato ricordato che, in tema di attribuzioni dell’assemblea dei condomini, rientra nell’ambito delle prerogative gestionali dell’assemblea la decisione di destinare un fondo in relazione ai lavori di manutenzione non indicati nel preventivo da effettuare in futuro e di cui l’assemblea ha verificato la necessità (Cass. civ., sez. II, 24/06/2016, n. 13183).
La legittimità di tale deliberazione, ove accompagnata, come nel caso in esame, dalla previsione di un riparto dell’anticipazione secondo i valori millesimali, trova poi conforto anche nel testo della legge, alla luce della previsione di cui all’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, il quale, per l’ipotesi di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, prevede che la delibera debba anche costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. In base a tale disposizione è possibile trarre la conclusione circa la validità di previsioni assembleari che contemplino la creazione di fondi speciali per far fronte a spese che il condominio dovrà affrontare in futuro. Al contrario è nulla la delibera condominiale che, nell’assenza di un’unanime determinazione, vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l’obbligo della contribuzione.
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Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
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