Indice
riferimenti normativi: 2051 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 10891 del 04/05/2017
1. La vicenda
Un condomino, con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio davanti al Tribunale il condominio per sentirlo condannare all’esecuzione dei lavori di ripristino del cortile condominiale secondo le previsioni contenute nel progetto redatto ed approvato dall’assemblea dei condomini, oltre al risarcimento dei danni subiti; l’attore precisava, infatti, che negli anni passati, a causa di infiltrazioni di acqua provenienti dal cortile condominiale, il sottostante locale magazzino di sua proprietà aveva subito notevoli danni per i quali la collettività condominiale era stata condannata al risarcimento dei danni, nonché al rifacimento del cortile medesimo.
Si costituiva il condominio che impugnava la domanda proposta chiedendo l’autorizzazione alla chiamata di terzo della ditta esecutrice dei lavori.
Nel corso del giudizio di primo grado, il CTU osservava che l’opera era stata realizzata, conformemente a quanto commissionato, con l’aggiunta di soluzioni tecniche migliorative rispetto a quelle di cui al progetto originario. Pertanto non risultava accertata alcuna omissione e/o negligenza del convenuto. In ogni caso lo stesso CTU chiariva che la cospicua quantità di umidità (ancora presente) nei locali posti al piano seminterrato adibito a garage, soprattutto sulla pavimentazione e su parte della muratura, era riconducibile alla non perfetta tenuta dell’ex finestra, poi chiusa con muratura (con conseguente fine dei problemi infiltrativi). Alla luce di quanto sopra il Tribunale rigettava la domanda e condannava l’attore al pagamento delle spese di lite. La questione passava all’esame della Corte di Appello. Il soccombente sottolineava che, secondo quanto dichiarato dal tecnico progettista incaricato dall’assemblea, i lavori realizzati differivano dal progetto approvato sia per quanto riguarda le modalità di convogliamento delle acque nei pluviali, sia per quanto riguarda la posa dello strato impermeabilizzante. Ciò avrebbe determinato – dopo l’esecuzione dei lavori – infiltrazioni d’acqua nell’immobile del singolo condomino.
2. La questione
Le variazioni rispetto al progetto originario approvato dall’assemblea per eliminare le infiltrazioni nell’unità immobiliare del singolo condomino sono legittime?
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3. La soluzione
La Corte di Appello conferma pienamente le conclusioni a cui è giunto il giudice di primo grado. Come evidenzia la stessa Corte, l’ausiliario del giudice ha escluso la presenza di vizi dell’opera Quest’ultima infatti è risultata, conforme a quanto commissionato con l’aggiunta di soluzioni tecniche migliorative rispetto a quelle di cui al progetto per attuare l’impermeabilizzazione e il deflusso delle acque così da impedirne l’infiltrazione nei sottostanti locali. Secondo il giudice di secondo grado quindi il singolo condomino non ha fornito alcun elemento di prova della fondatezza della domanda proposta.
4. Le riflessioni conclusive
Quando si parla di appalto in condominio – come correttamente osserva la sentenza in commento – le variazioni rispetto al progetto originario, sono legittime se si rendono necessarie per una migliore funzionalità dell’opera. Durante l’esecuzione dei lavori possono sorgere delle esigenze che portano alla modifica o alla variazione dell’opera da eseguire. In tal caso, a norma dell’art. 1660 c.c., quando si tratta di variazioni al progetto strettamente necessarie alla realizzazione a regola d’arte dell’opera commessa in appalto, è consentito all’appaltatore darvi esecuzione. In particolare, le variazioni non previste nel progetto, ove strettamente necessarie per la realizzazione dell’opera, possono essere eseguite dall’appaltatore senza la preventiva autorizzazione del committente ma, in tal caso, ove manchi l’accordo tra le parti, spetta al giudice accertarne la necessità e determinare il corrispettivo delle relative opere, parametrandolo ai prezzi unitari previsti nel preventivo ovvero ai prezzi di mercato correnti. (Cass. civ., sez. II, 04/05/2017, n. 10891).
Bisogna sempre considerare la diligenza qualificata ex art. 1176 c.c., comma 2, che impone all’appaltatore (sia egli professionista o imprenditore) di realizzare l’opera a regola d’arte, impiegando le energie ed i mezzi normalmente ed obiettivamente necessari od utili in relazione alla natura dell’attività. L’appaltatore, dovendo assolvere al proprio dovere di osservare i criteri generali della tecnica relativi al particolare lavoro affidatogli, è obbligato a controllare, nei limiti delle sue cognizioni, la bontà del progetto o delle istruzioni impartite dal committente e, ove queste siano palesemente errate, può andare esente da responsabilità soltanto se dimostri di avere manifestato il proprio dissenso e di essere stato indotto ad eseguirle, quale “nudus minister”, per le insistenze del committente ed a rischio di quest’ultimo.
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