Vendita diretta: ammissibilità dell’istanza del debitore

Con l’introduzione dell’istituto della vendita diretta per la prima volta il debitore esecutato può collaborare con il giudice dell’esecuzione e con i suoi ausiliari nella fase di liquidazione degli immobili attinti dal pignoramento.
È evidente che tale forma di cooperazione è funzionale sia alla proficuità della vendita che alla sua efficienza.
L’istituto ha il fine di ottimizzare i ricavi in quanto l’art. 568-bis c.p.c. prevede che, se il debitore lo richiede, la vendita dell’immobile o degli immobili pignorati può essere realizzata con modalità semplificate e per un prezzo d’acquisto che non sia inferiore rispetto a quello fissato dal giudice dell’esecuzione.
Il presente brano è un estratto del volume: La Vendita Diretta e la Conversione del Pignoramento -Due alternative per evitare la vendita all’asta dell’immobile

1. I tempi per proporre l’istanza di vendita diretta

Il comma 11 dell’art. 1 della l. n. 206 del 2021 stabilisce che il decreto delegato dovrà prevedere che l’istanza di vendita diretta dovrà essere depositata non oltre 10 (dieci) giorni prima dell’udienza di comparizione parti ex art. 569 c.p.c., primo comma. Ma tale disposizione non stabilisce il momento a decorrere del quale l’istanza de qua può essere utilmente depositata. Infatti, l’art. 568-bis c.p.c., recependo totalmente le indicazioni del legislatore delegante, sottolinea che il valore a cui deve uniformarsi l’offerta allegata all’istanza di vendita diretta è il prezzo di stima indicato dall’esperto nella relazione ex art. 173-bis c.p.c. Dalla lettura dell’art. 568-bis c.p.c. si ricava, pertanto, quale sia il dies ad quem di proposizione dell’istanza ma non quello a quo.
Se dovessimo quindi, attenerci alla mera lettura della su detta norma, si potrebbe ipotizzare in astratto che il debitore esecutato abbia la facoltà di proporre l’istanza di vendita sin dal momento dell’instaurazione della procedura esecutiva, e, pertanto, dalla sua iscrizione a ruolo. Appare evidente, però, che sulla scorta di diversi indici normativi è corretto ritenere che l’istanza di vendita diretta possa essere utilmente proposta solo dopo il deposito della relazione di stima redatta dall’esperto su incarico del giudice dell’esecuzione. Ma vediamo perché. In primis, ex art. 568-bis c.p.c., la richiesta del debitore esecutato deve indicare, a pena d’inammissibilità, un’offerta pari per lo meno al prezzo di stima indicato dall’esperto. Se si consentisse, infatti, al debitore esecutato di formulare l’istanza di vendita diretta in un momento precedente rispetto al deposito della relazione di stima, si dovrebbe necessariamente ipotizzare che, ricorrendo tale ipotesi, la valutazione dell’ammissibilità della domanda dovrebbe essere rinviata al momento del deposito della relazione di stima stessa. Ma questa soluzione non sarebbe evidentemente corretta tenendo conto della circostanza che l’offerta che si allega all’istanza di vendita diretta proposta dal debitore esecutato ha un’efficacia temporalmente limitata pari a 120 giorni, non essendo irrevocabile sine die. A una diversa conclusione non può condurre neanche la circostanza che l’art. 569-bis c.p.c. consenta al debitore esecutato di integrare l’istanza di vendita diretta. L’ipotesi di integrazione postuma dell’offerta, infatti, può verificarsi solo nell’ipotesi in cui il giudice dell’esecuzione ritenga che il valore dell’immobile sia superiore rispetto a quello indicato dall’esperto nella relazione di stima redatta ex art. 173-bis c.p.c. e determini, quindi, il prezzo base della vendita secondo una sua autonoma valutazione.

Da tanto si ricava che l’istanza di vendita diretta ex art. 568-bis c.p.c. possa essere depositata se ricorrono le seguenti condizioni:

• l’istanza di vendita e la documentazione ipocatastale devono essere state depositate dai creditori;
• il giudice dell’esecuzione deve avere nominato l’esperto, il custode giudiziario e fissato l’udienza ai sensi dell’art. 569 c.p.c.;
• l’esperto deve avere depositato la relazione di stima.

Ma l’istanza di vendita diretta da parte del debitore esecutato non può essere depositata durante tutto l’arco di durata del procedimento. Secondo quanto disposto dall’art. 568-bis c.p.c., infatti, l’istanza può essere formalizzata “non oltre dieci giorni prima dell’udienza prevista dall’art. 569 primo comma c.p.c.”. Da ciò discende che, decorso l’anzidetto termine, il debitore esecutato decade dalla facoltà di indicare l’acquirente e richiedere l’instaurazione della sub procedura prevista dall’art. 569-bis c.p.c. Ma la decadenza opera ogni volta venga violato il suddetto termine di 10 giorni?
Opera anche quando l’udienza di prima comparizione, anche se calendarizzata dal giudice dell’esecuzione con il decreto ex art. 569 c.p.c., sia stata differita? Ebbene, la tesi preferibile è quella secondo cui l’istanza di vendita diretta deve essere depositata dieci giorni prima rispetto alla data fissata nel decreto ai sensi dell’art. 569 c.p.c., anche se successivamente il giudice dell’esecuzione abbia rinviato ad altra data l’udienza di prima comparizione.

Praticamente: anche se il giudice all’udienza ex art. 569 c.p.c. originariamente fissata non emette l’ordinanza di vendita o di delega il debitore esecutato non viene rimesso in termini. Il debitore esecutato, comunque, può eccezionalmente presentare l’istanza di vendita diretta in un momento successivo rispetto alla scadenza dei dieci giorni solo se l’udienza di comparizione delle parti ex art. 569 c.p.c. venga rinviata a causa del mancato deposito della relazione di stima di cui all’art. 173-bis c.p.c.

Infatti, in questa ipotesi il dies ad quem viene necessariamente differito, poiché il dies a quo non è ancora diventato operativo.

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2. I requisiti di forma dell’istanza di vendita diretta

L’istanza di vendita diretta deve essere redatta per iscritto. L’art. 568-bis c.p.c. prevede solo che il debitore esecutato possa proporre istanza, senza specificarne la forma. È escluso che la suddetta istanza possa essere depositata da soggetti diversi quali ad esempio il coniuge, il terzo datore di ipoteca ecc., sebbene rispetto a costoro nessuna limitazione viene, invece, stabilita dal legislatore perché vengano designati come offerenti di fiducia del debitore. Sicuramente la forma più adatta di istanza sarà quella del ricorso che avrà il contenuto esclusivo di chiedere al giudice dell’esecuzione di disporre la vendita del bene pignorato per un prezzo non inferiore a quello stabilito nella perizia di stima. Anche se non vi sono motivi per escludere che il debitore possa sottoscriverla personalmente, per proporre l’istanza sembra preferibile avvalersi dell’assistenza del difensore e, pertanto, di una difesa tecnica. Infatti, l’art. 82, comma 3, c.p.c. prevede che “salvi i casi in cui la legge dispone altrimenti, davanti al tribunale e alla corte di appello le parti devono stare in giudizio col ministero di un procuratore legalmente esercente”, e questo precetto è valido anche nel processo esecutivo.
Una parte della dottrina però ritiene che questa regola trovi una deroga nel processo esecutivo che è caratterizzato dalla differente posizione del creditore e del debitore; infatti opererebbe tale regola solo per il creditore sin dal momento della formulazione della domanda introduttiva. All’istanza di vendita diretta si deve allegare l’offerta di acquisto che deve possedere determinatati requisiti. Si deve sottolineare che l’offerta de qua, che è espressamente dichiarata irrevocabile, è prodromica ad una vendita forzata da espletarsi senza incanto e non quindi ad una vendita a trattativa privata. Tanto lo si deduce dalla circostanza secondo cui, se i creditori muniti di titolo esecutivo non consentono che la vendita si perfezioni a favore dell’offerente indicato dal debitore esecutato, l’aggiudicazione dell’immobile potrà essere disposta all’esito di una deliberazione sulle offerte, che verrà espletata ai sensi del quinto comma dell’art. 569-bis c.p.c., che permetterà di selezionare l’offerta più consona. Partendo da questa premessa, è ragionevole ritenere che l’offerta da allegarsi all’istanza di vendita diretta debba possedere i requisiti generali, previsti dall’art. 571 c.p.c. per le offerte che vanno depositate in caso di vendita senza incanto, nel caso in cui tale norma non sia espressamente derogata o risulti in concreto incompatibile con il procedimento in esame. Fatta questa premessa sono necessarie le seguenti precisazioni.
In virtù del fatto che attraverso l’istituto della vendita diretta si dà vita a una vendita forzata in forma semplificata, non vi sono motivi che portino ad escludere che siano ben operanti i divieti previsti dall’art. 579 c.p.c., ovvero:

• ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto;
• le offerte devono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale;
• i procuratori legali possono fare offerte per persone da nominare.

In base a quanto previsto dall’art. 568-bis c.p.c., in virtù del fatto che il debitore, con la sua istanza, chiede di procedere “direttamente alla vendita dell’immobile pignorato per un valore non inferiore a quello indicato nella relazione di stima”, l’offerta allegata all’istanza stessa, al contrario di quanto previsto dall’art. 571 c.p.c., che non trova applicazione in questo caso, deve essere formulata per un importo pari o superiore al valore di stima dell’immobile indicato dall’esperto nella relazione. L’offerta deve essere corredata dalla prova del versamento di una cauzione pari al decimo del prezzo offerto. La cauzione verrà versata seguendo le direttive preventivamente stabilite dal giudice dell’esecuzione con il decreto di fissazione dell’udienza ex art. 569 c.p.c. Anche se nulla dicono le nuove norme sulle modalità di versamento della cauzione si può sostenere che, in virtù della funzione svolta dalla cauzione stessa, essa risulti validamente prestata solo nel caso in cui assicuri alla procedura l’effettiva messa a disposizione della provvista. Pertanto, dovrebbe essere inammissibile l’offerta corredata da un assegno bancario.
Diversamente rispetto a quanto disposto per la vendita con incanto, ex art. 576, comma 1, n. 5, c.p.c., il legislatore del 2022 non ha stabilito una soglia massima per la cauzione. Per tale motivo si ritiene che un importo diverso, superiore al 10% del prezzo offerto, possa essere determinato dal giudice dell’esecuzione in ipotesi particolari. Si può ritenere che non sia necessario presentare l’offerta per l’istanza di vendita diretta in busta chiusa. Infatti, i motivi che giustificano la segretezza dell’offerta prodromica all’espletamento della vendita senza incanto non ricorrono nel caso de quo, in quanto l’offerta allegata dal debitore esecutato deve essere immediatamente esaminata per valutare se sussistono i presupposti per instaurare il procedimento di vendita alternativo a quello ordinario. L’offerta per la vendita diretta è irrevocabile per un tempo non superiore a centoventi (120) giorni, così come previsto dal terzo comma dell’art. 568-bis c.p.c., che si uniforma a quanto disposto dalla analoga previsione dell’art. 571 c.p.c. Non può dubitarsi che il predetto termine di centoventi giorni decorra da quando l’offerta viene depositata nella cancelleria del giudice dell’esecuzione unitamente all’istanza di vendita diretta del debitore. Inoltre, è possibile sostenere che l’offerente possa modulare la sua proposta rendendola più appetibile ipotizzando un tempo più ristretto per versare il prezzo.

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