Vendita immobiliare: le verifiche sull’immobile

Per prima cosa è opportuno sottolineare che il notaio rogante non ha l’obbligo di accertare se le dichiarazioni del venditore sono veritiere. La Corte di Cassazione con Sentenza n. 11628/2012 ha stabilito che è corretta l’esclusione di un obbligo giuridico a carico del pubblico ufficiale rogante di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore, nel caso di specie, della conformità del bene compravenduto agli strumenti urbanistici.

Di seguito elenchiamo alcune delle Verifiche preliminari all’acquisto di immobile.

Documentazione di provenienza (Atto di provenienza del’immobile). Si tratta di un atto pubblico, che può essere richiesto  presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari del Comune di pertinenza dell’immobile. Per la ricerca è necessario conoscere gli estremi anagrafici del venditore.

Atto di mutuo dissenso (scioglimento atto di donazione) o dichiarazione di rinuncia all’azione di restituzione. Ove l’immobile sia pervenuto al venditore mediante donazione, , l’acquirente non è tutelato da eventuali future azioni degli eredi del soggetto donante i quali possono intentare azione di riduzione per riottenere l’immobile anche dopo che l’acquirente lo ha acquistato. Quindi, sarà opportuno che l’acquirente richieda agli eredi legittimari una dichiarazione di rinuncia all’azione di restituzione (come annotazione a margine della trascrizione della donazione), con la quale i legittimari rinunciano a future richieste di restituzione del bene.

Dichiarazione di successione e sua trascrizione, trascrizione dell’accettazione dell’eredità
(in caso di provenienza tramite atto di successione)
Ove il bene pervenga al venditore per successione, è necessario richiedere al venditore la dichiarazione di successione e la sua trascrizione (trascrizione della successione), oltre che la trascrizione dell’accettazione dell’eredità. Le due trascrizioni (successione e accettazione) sono essenziali  per mantenere la continuità delle trascrizioni, senza le quali il notaio non potrà procedere al rogito. Inoltre, se non viene eseguita la trascrizione dell’accettazione di eredità, l’acquirente rischia di perdere la proprietà dell’immobile acquistato, nel caso in cui dovesse risultare che il venditore non era il vero erede (o comunque non era l’unico erede), in seguito, per esempio, alla scoperta di un testamento. Se non è’ stata eseguita la trascrizione della successione, il notaio dovrà procedere con una trascrizione di accettazione tacita dell’eredità, e per procedere con tale trascrizione è necessario il certificato di morte in originale del de cuius.

Documentazione urbanistico-edilizia – Ultimo atto edilizio relativo all’unità immobiliare
Qualora, successivamente alla costruzione dell’edificio, siano stati eseguiti dei lavori nell’unità immobiliare eccedenti la manutenzione ordinaria  l’acquirente dovrebbe verificare l’autorizzazione o concessione edilizia che ha legittimato i lavori e il relativo collaudo.

Condono edilizio
Qualora l’immobile sia stata oggetto di condono edilizio potrebbe essere stata presentata una domanda di condono (domanda di concessione in sanatoria) e potrebbe essere stata rilasciata la relativa concessione (concessione edilizia in sanatoria). Se l’atto di provenienza rilasciato dal venditore è più recente dell’ultimo condono edilizio (2004), questo dovrebbe già riportare gli estremi del condono. Nel caso, invece, in cui l’atto di provenienza sia precedente ad uno dei condoni (1985), e’ opportuno recarsi presso gli uffici tecnici comunali e richiedere visura del fascicolo edilizio relativo all’immobile.

Licenza edilizia / concessione edilizia / permesso di costruire (o loro estremi)
(Nel caso di immobili realizzati dopo il 1942 o 1967)
I titoli abilitativi, garantiscono la legittimità dell’edificio e di ogni unità immobiliare in esso contenuta.  In riferimento alla data di costruzione dell’edificio, si distinguono i seguenti titoli abilitativi in base al periodo di costruzione:
– per immobili realizzati tra il 31/10/1942 e il 01/09/1967, solo se nei “centri abitati” dei Comuni ove esisteva il Piano Regolatore Comunale: copia o estremi della licenza edilizia;
per immobili realizzati tra il 01/09/1967 e il 30/01/1977: copia o estremi della licenza edilizia;
– per immobili realizzati tra il 30/01/1977 e il 30/06/2003: copia o estremi della concessione edilizia;
– per immobili realizzati dopo il 30/06/2003: copia o estremi del permesso di costruire.

Diverso è invece il certificato di agibilità ovvero l’atto amministrativo che attesta l’esistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Questo atto è un provvedimento amministrativo diverso dal titolo abilitativo, e serve esclusivamente ad accertare che siano state rispettate alcune norme tecniche.
Per gli edifici realizzati prima del 1934 il certificato non è richiesto dalla legge. Invece, per gli immobili realizzati dopo il 1934 dovrebbe esistere un certificato di abitabilità o agibilità. Inoltre, all’interno degli stessi immobili, potrebbero essere stati rilasciati in seguito altri certificati, per singole porzioni di edificio o per singole unità immobiliari qualora queste siano state oggetto di modifiche che hanno cambiato le loro caratteristiche di igiene e sicurezza, tali da richiedere il rilascio di un nuovo certificato.
La Giurisprudenza ha più volte sancito che la vendita di un immobile senza il certificato di agibilità può costituire una vendita aliud pro alio, ovvero di vendita di “cosa diversa da quella pattuita”, che permette all’acquirente di risolvere il contratto per inadempimento del venditore.

Documentazione tecnica Attestato di prestazione energetica (APE, ex. attestato di certificazione energetica – ACE)
L’attestato di prestazione energetica è il documento che attesta la classe energetica dell’immobile, e deve essere consegnato dal venditore e allegato obbligatoriamente sia al preliminare di vendita sia al rogito di vendita.

Dichiarazioni di conformità di impianti
Gli impianti dell’immobile dovrebbero essere dotati delle cosiddette dichiarazioni di conformità di impianto, ma molte volte queste dichiarazioni sono mancanti, oppure sono presenti solo in parte, oppure non esistono perché l’impianto è stato realizzato in un periodo in cui non vi era l’obbligo della certificazione. Le conformità non sono essenziali ai fini dell’atto di compravendita (ovvero, la loro mancanza non rende nullo l’atto), ma sono essenziali ai fini del rilascio del certificato di agibilità dell’immobile. La conformità degli impianti non incide sulla commerciabilità degli immobili.

Documentazione catastale Visura catastale storica
La visura catastale storica sul subalterno dell’unità immobiliare è una tabella che mostra le modifiche storiche degli intestati (ovvero i passaggi di proprietà) e dei dati catastali (ovvero i cambiamenti di categoria catastale, classe e rendita).

Scheda planimetrica dell’unità immobiliare
Attraverso la scheda planimetrica (detta anche “visura planimetrica”)  si accerta che ci sia corrispondenza tra stato di fatto e atti depositati presso gli Uffici del Catasto  e che l’immobile sia censito in catasto a nome del legittimo proprietario. A tal fine il notaio rogante richiederà al proprietario una dichiarazione che la planimetria depositata in catasto corrisponde allo stato di fatto reale.
Tale dichiarazione del proprietario dovrebbe essere sempre verificata dal promissario acquirente.  Accade, infatti, spesso che la planimetria non sia aggiornata, o che sia parzialmente errata, oppure che non rappresenti tutte le pertinenze dell’immobile.

Documentazione ipotecaria – Cancellazione ipoteca volontaria
Qualora sull’immobile sia presente un ipoteca volontaria è necessario che tale ipoteca sia estinta o cancellata.
L’ispezione ipotecaria serve per poter verificare la presenza di ipoteche, o di altri tipi di gravami sull’unità immobiliare (pignoramenti, servitù, gravami),
Essa si effettua tramite estrazione del cosiddetto elenco sintetico delle formalità, eseguito sulla parte promittente venditrice in quanto soggetto ipotecario “contro”, e relativa all’unità immobiliare interessata.