Vendita in blocco: permane diritto di prelazione o di riscatto?

     Indice

1. La vicenda
2. La questione
3. La soluzione
4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: art. 2051 c.c.; art. 1117 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 655 del 12/01/2017

1. La vicenda

Una società conduttrice si rivolgeva al Tribunale per far accertare la violazione del diritto di prelazione ai sensi dell’art. 38 l. 392/1978 e la conseguente sussistenza del diritto di riscatto in seguito alla vendita degli immobili locati da parte del proprietario locatore ad un terzo acquirente. La conduttrice sosteneva che l’operazione in questione fosse da qualificarsi come vendita cumulativa di immobili, con conseguente sussistenza del diritto alla prelazione e, conseguentemente, del diritto di riscatto, con riguardo a tutti i beni oggetto della compravendita e, in subordine, agli immobili oggetto del contratto di locazione, previa determinazione del lor valore mediante CTU.  La questione passava poi all’esame della Corte di Appello. L’appellante insisteva nel ritenere che Tribunale avesse errato nel qualificare la vendita oggetto del contratto di locazione come vendita in blocco non soggetta al diritto di prelazione del conduttore.

Secondo l’appellante, diversamente da quanto ritenuto dal primo giudice, mancava sia il requisito oggettivo sia quello soggettivo che devono coesistere per qualificare una vendita di una pluralità di immobili come vendita in blocco.

A sostegno delle sue ragioni faceva presente che sotto il profilo oggettivo non era di per sé significativa la circostanza che nel rogito si parlasse “dell’intero fabbricato da cielo a terra”, in quanto di fatto l’immobile locato veniva venduto unitamente ad una piccola unità adiacente di 137 mq; per l’appellante perciò tale dizione era stata inserita nel contratto per evitare la prelazione; in ogni caso notava come la mera sussistenza di parti comuni, quali l’androne, il locale rifiuti al piano terra, le scale e i pianerottoli, non fosse sufficiente per rendere gli immobili un unicum inscindibile; allo stesso modo l’appellante riteneva irrilevante il fatto che gli immobili fossero confinanti, non potendosi desumere da ciò che fossero anche un unicum inscindibile differente dalla somma delle due unità; sotto il profilo soggettivo, in merito alla volontà dell’acquirente di modificare la destinazione d’uso dell’intero immobile realizzandovi un edificio residenziale con autorimesse interrate, su cui il Tribunale aveva fondato la sussistenza dell’elemento soggettivo da cui desumere la vendita in blocco degli immobili, l’appellante faceva presente che il progetto era irrealizzabile in quanto in contrasto con le norme del piano regolatore; la palese irrealizzabilità del progetto rendeva evidente – ad avviso della conduttrice – la natura fittizia dell’operazione incompatibile con la sussistenza dell’elemento soggettivo.  Gli appellati, costituitisi nel processo riassunto, chiedevano il rigetto dell’appello

2. La questione

Quali sono i presupposti che consentono di stabilire se la vendita contestuale di plurime unità immobiliari, fra cui quelle oggetto del contratto di locazione, integri una vendita “in blocco?

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3. La soluzione

La Corte di Appello ha dato torto alla conduttrice. In particolare i giudici di secondo grado hanno notato che la vendita in blocco dell’intero corpo fabbrica in cui sono inserite le unità immobiliari oggetto del contratto di locazione integra di per sé la sussistenza del requisito oggettivo, in quanto oggetto del contratto di vendita è un bene diverso da quello oggetto del contratto di locazione. Del resto secondo la Corte di Appello nel caso in questione non si può mettere in dubbio neppure l’esistenza del requisito soggettivo, mentre il progetto depositato in Comune per la trasformazione dell’intero edificio ha portato i giudici di secondo grado ad escludere un accordo fittizio.

4. Le riflessioni conclusive

In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, il diritto di prelazione o di riscatto, previsto dalla L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 a favore del conduttore, presuppone – certo – l’identità dell’immobile locato con quello venduto. Tale diritto, perciò, viene meno nell’ipotesi di vendita in blocco, per la cui configurazione è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid differente dalla mera somma delle singole unità immobiliari (Cass. civ., Sez. II, 12/01/2017, n. 655). In particolare, nel caso in cui un soggetto, diverso dal conduttore, con un unico atto, o più atti distinti, si renda acquirente di una pluralità di immobili appartenenti ad un unico proprietario, si rende necessario comprendere se i predetti costituiscano un unicum, da intendersi come un quid distinto dalla sommatoria dei singoli immobili, nel quale caso si tratterà di c.d. “vendita in blocco”, che esclude il sorgere del diritto di prelazione e riscatto in capo al conduttore, o, piuttosto, di una mera sommatoria di detti beni, nel quale caso si tratterà di “vendita cumulativa”, che lascia inalterati detti diritti (Cass. civ., sez. III, 20/07/2011, n. 15897).