Versamento annualità imposta registro: locazione invalida?

Il mancato versamento di alcune annualità dell’imposta di registro, successive a quella iniziale, rende invalido il contratto di locazione?
riferimenti normativi: art. 1, comma 346, l. n. 311/2004
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. III, Sentenza n. 20938 del 16/10/2015
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1. La vicenda

Il proprietario di un’abitazione concedeva in locazione il suo immobile. Il contratto di locazione ad uso abitativo veniva regolarmente registrato il 26 giugno 2006. Successivamente il conduttore non corrispondeva i canoni di locazione. Inevitabilmente il titolare dell’abitazione si rivolgeva al Tribunale che dichiarava la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento (consistito nel mancato prolungato pagamento dei canoni) del conduttore, ordinando allo stesso il rilascio dell’immobile locato, con condanna alla rifusione delle spese processuali. Il conduttore – che non condivideva la sentenza del giudice di primo grado – proponeva appello, osservando che il contratto di locazione, già stipulato e registrato e successivamente prorogato per mancata disdetta, non era stato oggetto di successiva registrazione in relazione agli anni per i quali era maturata la morosità, rilevata dal giudice di primo grado; secondo lo stesso conduttore il contratto era nullo e, quindi, il locatore non poteva pretendere il pagamento dei canoni. Tale conclusione, però, non convinceva la Corte di Appello che rigettava l’impugnazione. I giudici di secondo grado notavano che la nullità per la mancata registrazione del contratto di locazione riguarda l’iniziale ed unica registrazione, mentre il mancato eventuale versamento dell’imposta di registro per alcune delle annualità successive, seppure sanzionata dal punto di vista fiscale, non interferisce sulla validità negoziale. Il soccombente conduttore ricorreva in cassazione, lamentando la violazione e falsa applicazione dell’art. 1 comma 346, della legge n. 311/2004 nella parte in cui la Corte di Appello ha disatteso il principio contenuto in alcune sentenze, secondo le quali, salvo comportamento sanante, è nullo il contratto di locazione in presenza di un mancato pagamento che costituisca violazione tributaria.

2. La questione

In caso di mancato versamento di alcune annualità dell’imposta di registro, successive a quella iniziale, il contratto di locazione è nullo?

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3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto al ricorrente. Secondo i giudici supremi il mancato versamento di alcune annualità dell’imposta di registro, successive a quella iniziale, è sanzionato dalla normativa fiscale, ma non rileva agli effetti della validità negoziale del contratto cui si riferisce la previsione di nullità di cui alla norma della l. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, atteso che essa si riferisce alla registrazione originaria del contratto. Come sottolinea la Cassazione, questa situazione è da considerare al di fuori della ratio di repressione dei fenomeni di evasione o elusione dell’imposta reddituale, non risultando in alcun modo funzionale all’occultamento dei redditi da fabbricato da parte del locatore. Il ricorso quindi è stato ritenuto inammissibile.

4. Le riflessioni conclusive

Alla registrazione tardiva del contratto di locazione deve riconoscersi efficacia sanante ex tunc. Infatti, l’articolo 1, comma 346 della Legge 311/2004 collega la nullità del contratto esclusivamente alla sua omessa registrazione, tacendo con riguardo all’ipotesi in cui venga registrato tardivamente. In sintesi, non essendo prevista una specifica sanzione di nullità per il ritardo, il contratto che sia stato registrato è comunque valido ed efficace, configurandosi la registrazione tardiva come mera violazione di disposizioni di rilievo tributario e non quale causa di nullità. In altre parole, la registrazione provoca un effetto sanante ex tunc, retroagendo alla data di conclusione del negozio, considerata l’evidente anomalia della vicenda, che diacronicamente alterna una fase di piena validità ed efficacia del rapporto ad una in cui subentra la totale invalidità ed inefficacia proprie della disciplina della nullità e la stabilizzazione definitiva degli effetti del contratto che può dare l’efficacia sanante retroattiva (Cass. civ., Sez. III, 20/12/2019, n.34156). Allo stesso modo, il mancato versamento di alcune annualità dell’imposta di registro, successive a quella iniziale, non rileva agli effetti della validità negoziale del contratto. Il caso esaminato dalla decisione ha trattato un’ipotesi non già di mancata registrazione, ma di mancato versamento di alcune annualità successive di imposta, cioè di un incombente che non soltanto è diverso dalla registrazione iniziale del contratto, ma che, anzi, proprio nella regolare effettuazione della registrazione iniziale del contratto trova il proprio fondamento e presupposto esecutivo.
Si ricorda che recentemente la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di confermare che in caso di esercizio dell’opzione per il pagamento annuale dell’imposta di registro, la tardiva registrazione del contratto di locazione di un immobile avente durata pluriennale determina l’irrogazione della sanzione amministrativa, così come stabilita dell’art. 69 del d.P.R. n. 131/1986, da calcolarsi sul corrispettivo relativo al canone annuo (Cass. civ., sez. VI, 12/01/2022, n. 717).

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