La violazione dell’obbligo di consentire al condomino di visionare e di estrarre copia dei documenti contabili nei giorni precedenti l’assemblea rende la delibera invalida? La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.
riferimenti normativi: 1129 c.c.; 1130-bis c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Termini Imerese, Sentenza n. 209 del 22/02/2023
Indice
1. La vicenda: l’obbligo di accesso ai documenti contabili
Con atto di citazione ex art. 1137 c.c. un condomino impugnava una delibera dell’assemblea ordinaria, svoltasi in data 8 Aprile 2018, avente oggetto l’approvazione dei consuntivi di spesa degli anni 2016 e 2017, nonché l’approvazione del bilancio preventivo anno 2018. L’attore deduceva che nel marzo 2018 aveva ricevuto l’avviso di convocazione per l’assemblea condominiale privo delle indicazioni di giorno ora e luogo per la visione della contabilità. Di conseguenza, in data 23 marzo 2018, l’attore (che aveva riscontrato difformità e vizi nelle singole voci di spesa riportate nei bilanci), inviava una PEC all’indirizzo dell’amministratore condominiale, richiedendo la visione della contabilità condominiale. Nello stesso giorno l’amministratore con PEC, contrariamente a quanto indicato sull’avviso apposto sul cancello condominiale, comunicava che la documentazione era a disposizione nei giorni di lunedì e mercoledì, dalle ore 9 alle ore 12 e dalle ore 16 alle ore 19, previo appuntamento. L’attore, al fine di recarsi nello studio dell’amministratore, inviava a quest’ultimo ulteriore PEC del 26 marzo 2018 nella quale richiedeva un appuntamento indicando il giorno 4 aprile 2018 ore 17:30. Il condomino non riceveva alcuna risposta di conferma, mentre l’assemblea approvava a maggioranza e con il voto contrario dell’istante e di altri condomini i bilanci consuntivi e i connessi riparti di spesa degli anni 2016 e 2017, malgrado questi fossero inficiati da omissioni ed errori contabili. Alla luce di quanto sopra l’attore riteneva la delibera impugnata invalida per violazione dell’art. 30 comma 3 del regolamento di condominio e dell’obbligo da parte dell’amministratore di far prendere visione ed estrarre copia dei documenti condominiali ex art. 1130 bis c.c.; in ogni caso lamentava pure l’invalidità della delibera per violazione degli artt. 1123 e 1130 bis c.c. e per eccesso di potere. Il condominio si difendeva sottolineando che l’attore non si era presentato né nel giorno indicato, né in alcun altro giorno o orario di apertura dello studio, senza fornire alcuna motivazione. L’amministratore aveva quindi reiterato l’invito anche in sede di mediazione, ma senza successo. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.
Manuale di sopravvivenza in condominio
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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2. La questione
Non garantire l’accesso agli atti prima dell’assemblea è motivo di annullamento della delibera?
3. La soluzione
Il Tribunale ha dato ragione all’attore. Come ha notato il giudicante l’amministratore nell’avviso di convocazione dell’assemblea, non ha indicato il giorno, l’ora e il luogo in cui sarebbe stato possibile visionare i documenti giustificativi delle spese. Inoltre, ha dimostrato una scarsa collaborazione nel cercare di organizzare un incontro con l’attore, ostacolando l’accesso alla documentazione contabile. Secondo il Tribunale, quindi, la condotta dell’amministratore ha l’impedito all’attore una partecipazione informata e consapevole alla discussione assembleare, con conseguente ingiustificata compromissione del suo diritto all’accesso dei documenti giustificativi delle spese condominiali prima dello svolgimento dell’assemblea indetta per la deliberazione sulle stesse. A parere dello stesso giudice la violazione del diritto di accesso ha invalidato il procedimento di formazione del consenso. Il Tribunale ha annullato la delibera impugnata.
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4. Le riflessioni conclusive
Nel caso esaminato è emerso come l’amministratore non abbia predisposto le condizioni necessarie per accogliere la richiesta di accesso ai documenti, né abbia fornito prova dei motivi che avrebbero reso la richiesta dell’attrice inesigibile o incompatibile con la prassi condominiale sull’accesso alla contabilità. Si ricorda che gli artt. 1129 c.c., comma 2, e 1130-bis c.c., come novellati dalla l. n. 220 del 2012, prevedono la facoltà dei condomini di ottenere l’esibizione di registri e documenti contabili condominiali in qualsiasi tempo, non necessariamente in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, sempreché l’esercizio del diritto di accesso non si risolva in un intralcio all’amministrazione, ponendosi in contrasto con il principio della correttezza ex art. 1175 c.c.; al condomino che richiede l’accesso ai documenti, il quale non è obbligato a specificare le ragioni della richiesta, spetta l’onere di provare che l’amministratore non gli abbia consentito di esercitare tale diritto (Cass. civ., sez. VI-2, 28/07/2020, n. 15996).
La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare, a sua richiesta, secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l’annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all’informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari (Cass. civ., sez. II, 19/05/2008, n. 12650; Cass. civ., sez. II, 11/09/2003, n. 13350).
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